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Die vermietete Immobilie als persönliches Investment

Warum ist eine Immobilie für die Kapitalanlage bzw. für den Vermögensaufbau bestens geeignet?

  • Sie können Ihr vorhandenes Eigenkapital von alleine arbeiten lassen. Wenn Sie es auf der Bank liegen lassen, dann arbeitet es erstens nicht und zweitens wird Ihr Eigenkapital durch die jährliche Inflation weniger wert, da Sie bei der Bank leider keine attraktiven Zinsen erhalten.
  • Mit der Wertentwicklung des m²-Preises über die kommenden Jahre können Sie großartige Gewinne im 5- bis 6-stelligen Bereich erzielen. Sie sollten Ihre vermietete Wohnung allerdings mindestens 10 Jahre lang halten, da Sie sonst die Spekulationssteuer* gem. § 23 EStG zahlen müssen. Nach den vergangenen 10 Jahren müssen Sie keine Steuern mehr beim Verkauf zahlen.

*Der Begriff Spekulationskosten ist im Grunde eine Einkommenssteuer, die auf den Verkaufsgewinn aus einem privaten Geschäft fällig wird und ans Finanzamt bezahlt werden muss.

Beispiel:

  1. Sie kaufen eine Wohnung für 100.000 EUR mit insgesamt 50 m² Wohnfläche.
  2. Der aktuelle m²Preis liegt bei 2.000 EUR.
  3. Bei einer Wertentwicklung von beispielsweise nur 2 % jährlich, ist die Wohnung in 10 Jahren 2.688 EUR / m² wert. (2.688 * 50 = 134.400 EUR) .
  4. Somit können Sie Ihre vermietete Wohnung mit einem Gewinn von mindestens 34.400 EUR veräußern.
  5. Teilweise kann der m²-Preis sogar innerhalb von 2 Jahren um 20 % steigen, dies ist aber nicht mehr in vielen Städten möglich. Um zu wissen welche Faktoren hier eine Rolle spielen und wo Sie solche Angebote finden, sollten Sie uns unbedingt kontaktieren.

Das Modell der klassischen Wohnkapitalanlage

Sie kaufen eine bereits vermietete Wohnung und nehmen einen Kredit bei der Bank auf, um die Wohnung zu finanzieren. Sie können natürlich auch eine leerstehende Wohnung kaufen und sie dann vermieten.

Die Bank prüft Ihre Bonität und gibt Ihnen die Kreditbedingungen vor, zu denen Sie sich das Geld leihen können. 

Dabei werden zwei wichtige Faktoren festgesetzt:

Der Zins- und Tilgungsfaktor

Der Zins ist das Entgelt, das für vorübergehend geliehenes Kapital anfällt.

Die Tilgung ist der Anteil, der sich auf das Abzahlen der Kreditschuld bezieht.

Somit ergeben sich zwei Raten: Die Zinsrate und die Tilgungsrate. Beide geben in der Summe an, wie viel man der Bank monatlich überweisen muss.

Beispiel:

Zins 5 %
Tilgung 2 %
Zu finanzierende Summe: 100.000 €

Folgender Maßen errechnet man die monatliche Kreditrate:

100.000 x 0,07 / 12 = 583,33 €

(Kaufpreis) x (7 %) / (pro Monat)

Um einen Kredit von der Bank zu erhalten, müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein

Voraussetzungen für Angestellte:

  • Unbefristeter Arbeitsvertrag.
  • Mindestens 3.000 € (netto) mon. zur Verfügung.
  • Die einmaligen Kaufnebenkosten beim Erwerb der Immobilie (5,5 % – 8 % des Kaufpreises) sollten als Eigenkapital vorhanden sein.

Voraussetzungen für Selbstständige:

  • Mindestens drei Jahre lang selbstständig (mindestens drei Jahresabschlüsse).
  • Mindestens 3.000 € (netto) mon. zur Verfügung.
  • Die einmaligen Kaufnebenkosten beim Erwerb der Immobilie (5,5 % – 8 % des Kaufpreises) sollten als Eigenkapital vorhanden sein.

Welche Faktoren bzw. Kennzahlen sind wichtig zu wissen bei einer Immobilie?

  • Die Zahlen der Immobilie
    • Preis pro m²
    • Wohnfläche / Zimmer
    • Monatliche Nebenkosten (Nicht umlegbare Kosten)
    • Baujahr
  • Der Zustand der Immobilie
    • Wann waren die letzten Instandhaltungsmaßnahmen?
    • Welche genauen Maßnahmen fanden statt?
    • Wie ist der Energiekennwert und die Heiz-Art (Energieausweis)?
    • Wie hoch sind die Instandhaltungsrücklagen der Verwaltung?
    • Welche Instandhaltungsmaßnahmen sind in der Zukunft noch zu erwarten?
  • Die Lage der Immobilie
    • A-, B- oder C-Lage?
    • Infrastruktur drum herum
      • Einkaufsmöglichkeiten
      • Schule, Uni etc.
      • Anbindung zur Stadt bzw. zu anderen Städten
      • ÖPNV-Anbindungen
    • Wachstumsfaktoren wie z. B. Wirtschaft, Tourismus, Speckgürtelstadt usw.
  • Abmachungen zur Immobilie:
    • Liegt eine Teilungserklärung vor?
    • Was wurde bei den Eigentümerversammlungen besprochen? (Protokolle der letzten drei Jahre)

Welche Zahlen sind wichtig zu wissen bei der Finanzierung?

  • Die zu finanzierende Summe
  • Zinsfaktor
  • Tilgungsfaktor
  • Mieteinnahmen (kalt)
  • Nebenkosten (Nicht umlegbare Kosten – Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen)

Kostenlose Beratung

Wir hoffen Ihnen mit diesem Beitrag die „vermietete Wohnung als Kapitalanlage“ verständlich erklärt zu haben.

Aktuell bieten wir unseren Interessenten für dieses Thema eine kostenlose Beratung an. Hierbei schauen wir gemeinsam, welche Immobilie Sie sich leisten können und anschließend schauen wir in unserem System, welche Immobilie/n das passende Match wäre/n.

Wenn Sie wünschen, dann beraten wir Sie auch bei Ihrer Finanzierung. Wir können Ihnen von mehreren Banken Angebote einholen, diese werden dann nach den besten Konditionen gefiltert. Somit erhalten Sie bei uns das 360°-Angebot und wir dienen für Sie als umfangreicher Berater.

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